Taxe d'habitation en location : qui paie en 2026 ?

Chaque automne, la même question revient dans la boîte mail des propriétaires bailleurs : qui paie la taxe d'habitation quand un logement est loué, le propriétaire ou le locataire ? La réforme de 2023 a bouleversé les repères. La taxe d'habitation a bel et bien disparu pour la plupart des foyers, mais elle n'a pas totalement disparu du paysage : elle a changé de nom, de périmètre et de logique. Pour un propriétaire qui loue, la bonne réponse tient en une phrase : tout dépend de la nature de la location et de l'usage du logement au 1er janvier. Ce guide met à plat chaque cas de figure, du bail vide de longue durée au meublé de tourisme, pour que vous sachiez exactement ce que vous devez, ce que doit votre locataire, et ce que vous ne devez plus.

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?

Oui et non, et c'est là toute la source de confusion. La taxe d'habitation sur la résidence principale a été définitivement supprimée en 2023 pour l'ensemble des foyers, quels que soient leurs revenus. Concrètement, si vous habitez votre logement à titre de résidence principale, ou si votre locataire y a établi la sienne, plus aucune taxe d'habitation n'est due sur ce bien. C'est la fin d'un impôt que payaient les occupants au 1er janvier depuis des décennies.

Mais la taxe n'a pas totalement quitté la scène. Elle subsiste sous une forme ciblée : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, que l'on abrège en THRS. Elle frappe tous les logements meublés qui ne sont la résidence principale de personne : la maison de vacances, le pied-à-terre gardé pour soi, l'appartement laissé à disposition, et une bonne partie des meublés de tourisme. En clair, la taxe d'habitation ne concerne plus l'habitation « du quotidien », mais l'habitation « en plus ».

Pour un propriétaire bailleur, cette distinction change tout. Selon que votre logement sert de résidence principale à quelqu'un ou qu'il reste une résidence secondaire ou un bien à disposition, la taxe d'habitation disparaît complètement ou, au contraire, revient à votre charge. La suite de ce guide décline chaque situation.

Qui paie la taxe d'habitation dans une location ?

La règle de base n'a pas changé avec la réforme : la taxe d'habitation, quand elle existe encore, est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette date pivot est décisive. Peu importe ce qui se passe le reste de l'année : c'est la situation au 1er janvier qui désigne le redevable pour toute l'année.

Dans une location classique de longue durée, l'occupant au 1er janvier est votre locataire. C'est donc lui, et non vous, qui reçoit l'éventuel avis de taxe d'habitation, lorsqu'elle s'applique. Dans une location meublée de courte durée où vous gardez la maîtrise du calendrier, c'est vous qui avez la disposition du bien : la charge vous revient. Le tableau ci-dessous résume qui paie selon les grandes situations rencontrées par un propriétaire.

Une précision qui surprend souvent : contrairement à la taxe foncière, la taxe d'habitation ne se calcule pas au prorata temporis. Celui qui a la disposition du logement au 1er janvier la paie en totalité pour l'année, même s'il quitte les lieux en février. Aucun remboursement entre occupant sortant et occupant entrant n'est prévu par l'administration : c'est un point à clarifier lors d'un changement de locataire ou d'une vente.

La date du 1er janvier fixe le redevable pour toute l'année d'imposition.

Location vide ou meublée de longue durée : le cas du locataire

C'est le cas le plus fréquent et, désormais, le plus simple. Vous louez un appartement ou une maison à un locataire qui y vit à l'année : le logement est sa résidence principale. Depuis la suppression de 2023, aucune taxe d'habitation n'est due, ni par lui ni par vous. Le locataire ne reçoit plus d'avis, et vous n'avez rien à récupérer sur lui de ce côté-là. Cette règle vaut quel que soit le bail : location nue soumise à la loi de 1989 ou location meublée classique de longue durée, le résultat est le même dès lors que le logement est la résidence principale de son occupant.

Une nuance mérite l'attention : si votre locataire fait du logement une résidence secondaire et non sa résidence principale, par exemple un pied-à-terre professionnel qu'il n'occupe que quelques nuits par semaine, alors la THRS redevient exigible. Dans ce cas, c'est bien le locataire, occupant disposant du bien au 1er janvier, qui la paie, et non vous. Vous n'avez pas à avancer cet impôt, mais il est utile de savoir que la situation existe, car elle surprend parfois les propriétaires lorsqu'un avis part au nom du locataire pour un logement qu'ils croyaient exonéré.

Location meublée de courte durée et meublé de tourisme : le propriétaire concerné

C'est ici que la fiscalité se corse, et c'est le cœur du sujet pour un loueur en Airbnb ou en meublé de tourisme. Quand vous louez un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, le bien n'est la résidence principale de personne : ni la vôtre, ni celle des voyageurs de passage. Il tombe donc dans le périmètre de la THRS, ou dans celui de la CFE, parfois des deux. Tout se joue sur une question simple : conservez-vous la disposition du logement au 1er janvier, c'est-à-dire pouvez-vous encore l'occuper une partie de l'année ?

La taxe d'habitation sur la résidence secondaire (THRS)

Si vous gardez la disposition de votre meublé de tourisme, l'administration le considère comme une résidence secondaire à votre main : vous êtes redevable de la THRS au 1er janvier. Point important, souvent mal compris : le classement en meublé de tourisme n'exonère pas en soi de la taxe d'habitation. Ce n'est pas le fait de louer qui vous libère de la THRS, c'est le fait de ne plus pouvoir occuper le bien. Tant que vous pouvez y séjourner, ne serait-ce que quelques semaines, la THRS reste due.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La location meublée est, aux yeux du fisc, une activité économique. À ce titre, elle relève de la cotisation foncière des entreprises, la CFE, que vous soyez en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). La CFE est due dès lors que vous exercez cette activité de manière habituelle. Une exonération existe toutefois pour les activités de faible ampleur : en pratique, en dessous d'environ 5 000 euros de recettes locatives annuelles, vous pouvez être dispensé de CFE. Au-delà, une cotisation minimale, fixée par la commune, s'applique même si votre chiffre d'affaires reste limité.

Peut-on cumuler THRS et CFE sur le même bien ?

C'est la nouveauté que beaucoup de propriétaires ignorent : oui, le cumul est possible. L'administration fiscale a confirmé qu'un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du propriétaire et dont celui-ci conserve la disposition peut être soumis à la fois à la CFE, au titre de l'activité de location, et à la THRS, au titre de la disposition du logement. Autrement dit, garder votre bien à disposition tout en le louant peut déclencher une double imposition. À l'inverse, un logement affecté exclusivement à la location, que vous ne pouvez jamais occuper, échappe à la THRS mais reste soumis à la CFE. Le choix entre « je garde un pied dans mon bien » et « je le dédie entièrement à la location » a donc des conséquences fiscales concrètes qu'il vaut mieux anticiper.

Taxe d'habitation et taxe foncière : ne pas confondre

Beaucoup de propriétaires mélangent les deux impôts locaux, alors que leur logique est opposée. La taxe foncière porte sur la propriété du bien : elle est due chaque année par le propriétaire, quelle que soit la location, que le logement soit occupé, loué ou vide. Vous la payez parce que vous êtes propriétaire, un point c'est tout. La taxe d'habitation, elle, porte sur l'occupation ou la disposition d'un logement meublé, et ne concerne plus que les résidences secondaires et assimilées.

Une seule ligne de votre avis de taxe foncière peut être répercutée sur le locataire : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elle figure sur l'avis foncier du propriétaire mais se récupère légalement dans les charges locatives, à condition de la ventiler et de justifier son montant. Le reste de la taxe foncière demeure intégralement à votre charge.

La conclusion pratique est simple : en tant que bailleur, vous réglez toujours la taxe foncière. La taxe d'habitation, elle, ne vous concerne que dans les situations de résidence secondaire ou de meublé de tourisme gardé à disposition. Ne les confondez jamais dans votre budget prévisionnel, sous peine de surestimer ou sous-estimer vos charges.

Zones tendues et communes touristiques : la majoration de THRS

Si votre bien est concerné par la THRS, son montant peut grimper au-delà du calcul de base. Dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l'offre, les communes ont la faculté d'appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, comprise entre 5 % et 60 % de la cotisation selon la délibération locale. De nombreuses communes touristiques, sur le littoral, en montagne ou dans les grandes métropoles, ont activé ce levier pour décourager les logements sous-occupés et remettre des biens sur le marché de la location à l'année.

Pour un loueur en meublé de tourisme, cet élément change parfois l'équation de rentabilité. Avant d'acheter ou de vous lancer, vérifiez si la commune du logement applique une majoration, et de quel ordre. C'est une donnée à intégrer au même titre que les charges de copropriété ou les frais de conciergerie dans votre calcul de rentabilité Airbnb. Une majoration élevée peut, dans certains cas, rapprocher la fiscalité d'un meublé de tourisme de celle, plus lourde, d'un investissement mal calibré.

Meublé de tourisme classé : des exonérations possibles

Le classement de votre meublé de tourisme, cette procédure qui attribue des étoiles à votre logement après une visite de contrôle, ouvre des avantages fiscaux, notamment sur l'imposition de vos revenus locatifs. Mais attention, il n'exonère pas automatiquement de la taxe d'habitation. En revanche, la loi de finances pour 2026 a ouvert une faculté nouvelle : les communes et intercommunalités qui le souhaitent peuvent exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Cette exonération est facultative, décidée localement, et elle s'étend progressivement à l'ensemble du territoire au fil des années.

Autrement dit, un même meublé classé pourra être exonéré dans une commune et imposé dans la commune voisine, selon la délibération de chaque conseil municipal. Il est donc précieux de se renseigner directement auprès de la mairie ou du service des impôts. Pour aller plus loin sur les conditions de dispense, notamment le rôle du classement et des zones de revitalisation, consultez notre guide dédié à l'exonération de taxe d'habitation pour un meublé de tourisme, qui détaille les cas ouvrant droit à une dispense.

Calendrier et paiement : quand reçoit-on l'avis de THRS ?

Lorsque la THRS s'applique, le calendrier est calé sur celui de la taxe foncière, avec un léger décalage. L'avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires est mis à disposition à l'automne, généralement courant novembre, dans votre espace particulier sur le site des impôts et, le cas échéant, en version papier. Le paiement intervient à échéance mi-décembre. Si le montant dépasse un certain seuil, le règlement en ligne ou le prélèvement devient obligatoire.

Le montant lui-même dépend de la valeur locative cadastrale du logement, révisée chaque année, et des taux votés par la commune et les intercommunalités. C'est pourquoi il est impossible d'annoncer un chiffre national : deux logements identiques dans deux communes différentes peuvent afficher des THRS très éloignées. Pour anticiper, le plus fiable reste de consulter votre avis de l'année précédente et d'intégrer une éventuelle hausse des taux locaux.

Comment anticiper la taxe d'habitation sur votre location

La fiscalité d'un logement loué se pilote, elle ne se subit pas. Trois réflexes limitent les mauvaises surprises. D'abord, déterminez clairement le statut de votre bien au 1er janvier : résidence principale du locataire, résidence secondaire, ou meublé de tourisme à disposition. C'est ce statut, et lui seul, qui déclenche ou non la THRS. Ensuite, arbitrez consciemment la disposition de votre meublé de tourisme : garder un pied dans votre bien peut coûter une THRS supplémentaire, parfois majorée, en plus de la CFE. Enfin, tenez à jour vos déclarations via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr : la déclaration d'occupation des locaux est obligatoire, permet à l'administration de savoir qui occupe quoi et d'éviter des avis erronés. Un oubli ou une erreur peut coûter une amende forfaitaire de 150 euros par logement, autant de raisons de signaler chaque changement d'occupant sans attendre.

Un logement bien géré, dont le calendrier et la déclaration sont tenus au cordeau, réduit non seulement le risque d'erreur fiscale, mais optimise aussi vos revenus. C'est précisément le rôle d'une conciergerie : chez Maison Nataly, nous aidons les propriétaires toulousains à se faire accompagner dans la gestion de leur bien, du calendrier des réservations au suivi des obligations déclaratives, pour que la fiscalité reste un paramètre maîtrisé et non une source de stress.