Investissement locatif courte durée à Toulouse.
Pas un rendement, mais quatre.
Sur 3 570 annonces toulousaines relevées d'août 2025 à juillet 2026, le quart du haut vend 2,2 fois plus de nuits que le dernier quart, et à un prix supérieur de 76 %. La question avant d'acheter n'est donc pas le rendement moyen de la ville : c'est où votre bien tombera dans cette distribution.
Nous regardons votre projet avant l'achat, sans engagement. Nataly vous dit ce que le bien peut viser, et ce qui le ferait tomber dans le mauvais quart.
Occupation mesurée à Toulouse, août 2025 à juillet 2026
Les 10 % du haut
97 %
Le quart du haut
86 %
La médiane
68 %
Le dernier quart
39 %
Relevé sur 3 570 annonces, source GuestFavorites. Indicatif et non contractuel.
Deux appartements voisins.
Deux marchés différents.
Deux logements comparables ne vendent pas le même nombre de nuits : le quart du haut du marché toulousain est occupé 86 % du temps, le dernier quart 39 %, soit 2,2 fois moins, et à 45 € la nuit contre 79 €. Voici les quatre paliers, occupation et prix moyen par nuit, pris dans la même table de percentiles.
Les 10 % du haut
Occupation : 97 %
Prix moyen par nuit : 116 €
Les annonces les mieux remplies de Toulouse.
Le quart du haut
Occupation : 86 %
Prix moyen par nuit : 79 €
Le palier réellement atteignable avec un bien bien tenu.
La médiane
Occupation : 68 %
Prix moyen par nuit : 72 €
Le milieu exact du marché toulousain.
Le dernier quart
Occupation : 39 %
Prix moyen par nuit : 45 €
Les annonces qui restent vides plus d'une nuit sur deux.
Source : GuestFavorites, table des percentiles de la page Toulouse, 3 570 annonces, période août 2025 à juillet 2026, consultée le 2 septembre 2026. Chiffres indicatifs et non contractuels : ils décrivent un marché, pas votre bien.
Un rendement de ville
ne se vérifie sur aucun bien.
Aucun rendement unique ne décrit Toulouse : l'occupation mesurée va de 39 % à 86 % selon le palier. Les pages qui annoncent un chiffre unique prennent une occupation moyenne et la multiplient par un prix moyen et par 365 nuits. Le calcul paraît solide. Il ne l'est pas : la source qui publie ces occupations ne publie pas le nombre de nuits réellement proposées à la réservation. Un logement fermé quatre mois par an et un logement ouvert toute l'année peuvent afficher la même occupation.
Nous ne faisons donc pas cette multiplication, et nous ne publions aucun revenu annuel présenté comme certain sur un bien précis. Ce que la mesure permet de dire honnêtement, c'est l'écart entre les paliers, et il est énorme : 86 % contre 39 % d'occupation, 79 € contre 45 € la nuit. C'est cet écart qui décide de la rentabilité, pas la ville.
Maison Nataly accompagne les logements à partir du T2. Le studio est volontairement exclu : la rotation y est la plus lourde et la marge la plus courte.
Quatre leviers,
et aucun n'est le quartier.
Quatre leviers décident de la place d'un logement dans la distribution : l'annonce, le prix par nuit, le nombre de nuits ouvertes et les avis. Le quartier, lui, fixe une fourchette et rien de plus : deux logements de la même rue peuvent tomber l'un dans le quart du haut à 86 % d'occupation, l'autre dans le dernier quart à 39 %.
L'annonce
Titre, premières photos et équipements annoncés décident du taux de clic. C'est le levier le plus rapide, et le seul qui se corrige en une journée.
Le prix par nuit
Un prix fixe toute l'année remplit les périodes creuses au prix fort et rate les périodes hautes. L'écart de 45 € à 116 € entre paliers se joue là.
Les nuits ouvertes
Un calendrier bloqué par habitude coûte plus cher qu'une baisse de prix. C'est le facteur que les moyennes du marché ne montrent jamais.
Les avis
Un logement noté au-dessous de la moyenne du quartier redescend dans les résultats et n'en remonte qu'avec des mois de séjours propres.
Quatre vérifications
qui coûtent cher après coup.
Quatre points se vérifient avant de signer : la taille du bien, à partir du T2, le numéro d'enregistrement obligatoire à Toulouse avant la première nuit louée, le changement d'usage selon la situation du logement, et le règlement de copropriété. Aucun des quatre ne se rattrape après l'achat.
La taille du bien
À partir du T2. En dessous, la rotation est la même et la recette ne suit pas.
Le numéro d'enregistrement
Obligatoire à Toulouse avant la première nuit louée, et il se demande en mairie.
Le changement d'usage
Il ne concerne pas tout le monde, mais il se vérifie AVANT la signature, pas après.
Le règlement de copropriété
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut interdire la courte durée dans l'immeuble.
Les règles de la location courte durée à Toulouse, en détail
Acheter ne suffit pas.
Le palier se tient au quotidien.
Un bien bien placé peut redescendre vers les 39 % d'occupation du dernier quart en quelques mois : le palier se tient annonce par annonce et séjour par séjour. Maison Nataly reprend l'annonce, suit les prix et le calendrier, cadre les arrivées et les départs, et coordonne les rotations entre deux séjours. Vous gardez les décisions importantes, et vous confiez ce qui prend vos soirées.
4,9/5
de moyenne voyageurs, statut Superhôte
95,8 %
d'évaluations 5 étoiles sur la qualité
100 %
de taux de réponse aux voyageurs
Chiffres relevés en 2025 sur les annonces Airbnb des logements accompagnés par Maison Nataly. Ils décrivent un parc existant, ils ne constituent pas une garantie de résultat sur un bien précis.
Voir les formules et la commission
Page mise à jour le 4 septembre 2026.
Le bien que vous visez,
regardé avant la signature.
Dix minutes au téléphone suffisent pour situer un bien dans les quatre paliers. Donnez le quartier, le type de bien et le nombre de chambres. Nataly vous rappelle et vous dit ce que ce bien peut viser sur le marché toulousain, et ce qui le ferait tomber dans le dernier quart. Aucune fourchette n'est présentée comme un revenu garanti.
Les questions posées
avant de signer.
Sept questions reviennent avant un achat en courte durée à Toulouse : le taux d'occupation à viser, pourquoi un revenu annuel ne se déduit pas d'une occupation, la taille minimale du bien, le numéro d'enregistrement, le poids réel du quartier et la zone d'intervention.
Dans quel quart tombe le bien que vous visez ?
Entre le quart du haut et le dernier quart, l'écart mesuré est de 2,2 fois sur les nuits vendues. Un échange avec Nataly avant la signature coûte dix minutes, et il se fait sur votre projet réel, pas sur une moyenne de ville.