L'essentiel : les taux d'occupation Airbnb publiés pour Toulouse ne se contredisent pas par hasard, ils ne comptent pas la même chose.
- De 43 % à 76 % pour la même ville. Sur 10 pages publiques lues le 3 septembre 2026, 8 donnent un taux d'occupation à l'échelle de la ville, les 2 autres n'en donnent que par quartier. La moitié annonce 64 % ou moins. Deux d'entre elles couvrent exactement les mêmes douze mois, d'août 2025 à juillet 2026, et publient 68 % et 43,1 %.
- La cause la plus probable n'est pas le marché, c'est le dénominateur, c'est-à-dire le nombre de nuits par lequel on divise. L'INSEE nomme deux indicateurs qui ne comptent pas la même chose, le taux d'occupation et le taux d'utilisation, et la même distinction se transpose à un calendrier de meublé. Une seule des 10 pages écrit lequel des deux elle publie.
- Le seul chiffre exploitable est le vôtre. Il se calcule avec deux nombres pris sur votre propre calendrier, et l'outil de cette page rend les deux taux d'un coup.
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Un propriétaire toulousain qui cherche le taux d'occupation de sa ville trouve en quelques minutes 63 %, puis 68 %, puis 92 % au Capitole. Il en conclut que son logement est mal rempli, ou très bien rempli, selon la page sur laquelle il est tombé. Les trois chiffres peuvent être exacts en même temps, et c'est bien ce qui rend la lecture impossible.
Nous avons compté les pages une par une pour mesurer l'écart, puis nous sommes remontés à sa cause. Elle tient en un mot : le dénominateur, le nombre de nuits par lequel on divise.
Ce que dix pages publient sur Toulouse, et de combien elles se contredisent
Nous avons lu le 3 septembre 2026 les pages qui publient un taux d'occupation Airbnb pour Toulouse : 10 pages entrent dans le relevé, et les taux de ville qu'elles annoncent vont de 43,1 % à 76 %, soit 32,9 points d'écart.
Le détail, page par page, pour les 8 qui donnent un taux à l'échelle de la ville :
| Nature de la page | Taux publié | Période des données annoncée |
|---|---|---|
| Plateforme de données de marché | 43,1 % | août 2025 à juillet 2026 |
| Estimateur de revenus en ligne | 63 % | non annoncée |
| Entreprise du secteur, page revenus | 63 % | février 2026 |
| Estimateur de revenus en ligne | 64 % | non annoncée |
| Média spécialisé | 67 % | douze mois arrêtés en janvier 2026 |
| Plateforme de données de marché | 68 % | août 2025 à juillet 2026 |
| Plateforme de données de marché | 71 % | novembre 2024 à octobre 2025, page mise à jour en décembre 2025 |
| Annuaire de prestataires | 76 % | août 2019 |
Deux lignes suffisent à montrer que ce n'est pas une question d'année. La première et la sixième couvrent exactement la même fenêtre, d'août 2025 à juillet 2026, sur la même ville. L'une publie 43,1 %, l'autre 68 %. Si ces deux taux étaient rapportés à l'année entière, ils décriraient 157 nuits contre 248, soit 91 nuits d'écart pour le même marché et les mêmes douze mois. Rien sur ces deux pages ne dit qu'ils le sont, et c'est exactement le problème.
Une troisième page donne la clé sans le dire. Elle publie 71 % et, quelques lignes plus loin, écrit qu'un logement toulousain typique est réservé 259 nuits par an. Posez la division vous-même : 259 divisé par 365 fait 70,96 %, soit très exactement le taux qu'elle publie. Tout indique donc que le sien est rapporté à l'année entière. Mais elle ne couvre pas la même fenêtre que la ligne à 43,1 %, ce qui interdit de lire les deux comme deux mesures du même objet, et aucune des deux n'écrit son dénominateur.
Ce que le relevé compte, et ce qu'il ne compte pas. Base : 10 pages en français publiant un taux d'occupation Airbnb pour Toulouse, ville ou quartier, lues le 3 septembre 2026. Huit publient un taux à l'échelle de la ville et entrent dans le tableau ci-dessus. Quatre publient des taux par quartier, dont deux qui ne donnent aucun taux de ville et ne figurent donc pas dans ce tableau. Trois exclusions déclarées, dont deux pages à nous : notre page nationale sur le taux d'occupation Airbnb par ville et notre page de repères de revenus toulousains, toutes deux écartées parce que ce sont les nôtres, plus la page marché d'un fournisseur de données, qui a bloqué la lecture automatique ce jour-là. Nous ne nommons aucune des 10 pages, parce que ce relevé mesure une pratique et ne désigne pas de coupables : les adresses et les captures sont conservées et communicables sur demande. Le relevé est daté, il se refait, il ne se reconduit pas.
Sur la transparence, le compte est vite fait
Sur les 10 pages du relevé, une seule écrit son dénominateur. Le détail :
- 1 page sur 10 écrit comment son taux est calculé, en toutes lettres : nuits réservées divisées par nuits où le logement était disponible.
- 3 pages sur 10 donnent la taille de leur échantillon. Elles affichaient, le 3 septembre 2026, 3 570, 3 878 et 4 070 annonces actives à Toulouse.
- 3 pages sur 10 ne datent pas leurs données du tout : deux figurent au tableau ci-dessus, la troisième ne publie que des taux par quartier.
- La plus ancienne donnée encore servie en 2026 porte la date d'août 2019, soit sept ans.
Le point où elles s'accordent mérite d'être dit, parce qu'il est rassurant : les trois plateformes qui comptent les annonces toulousaines affichaient le même jour, le 3 septembre 2026, 3 570, 3 878 et 4 070, un écart de 500 annonces, soit 14,0 % du comptage le plus bas et 12,3 % du plus haut. Ces trois nombres sont des instantanés relevés le même jour, donc comparables entre eux : sur la taille du marché, les trois plateformes disent à peu près la même chose. C'est sur le taux qu'elles divergent, et le taux est justement ce qu'aucune des trois n'explique.
Pourquoi 43 % et 68 % peuvent décrire les mêmes douze mois
Parce que ce sont deux indicateurs différents, et l'INSEE leur donne deux noms distincts depuis longtemps.
Sa définition du taux d'occupation, mot pour mot : « Le rapport entre le nombre de chambres (emplacements) occupés et le nombre de chambres (emplacements) offerts par les hôtels et campings ouverts ». Il le distingue explicitement d'un second indicateur, le taux d'utilisation, qui rapporte les mêmes chambres au nombre total, que les établissements soient ouverts ou fermés. Source : définition INSEE du taux d'occupation, dernière mise à jour le 28 juin 2019.
Une précision qui nous engage, nous et pas l'INSEE. Cette définition porte sur des chambres d'hôtel et des emplacements de camping, pas sur les nuits d'un meublé loué entre particuliers, et l'institut ne publie aucun indicateur pour ce cas. La transposition qui suit, des chambres offertes vers les nuits ouvertes de votre calendrier, est la nôtre. Ce que nous reprenons de l'INSEE, c'est uniquement le fait que deux indicateurs distincts existent et qu'ils portent deux noms différents.
Transposé à votre logement, l'écart devient concret. Les nuits que vous fermez vous-même, parce que vous y logez de la famille, parce que vous y allez, parce que vous ne voulez pas de voyageurs au mois d'août, sortent du dénominateur du taux d'occupation, et restent dans celui du taux d'utilisation.
Prenons l'arithmétique sur un T2 toulousain, avec des nombres ronds pour que le calcul se refasse de tête. Calendrier ouvert 200 nuits dans l'année, 140 nuits réservées :
| Indicateur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Taux d'occupation | 140 divisé par 200 | 70 % |
| Taux d'utilisation | 140 divisé par 365 | 38,4 % |
Le même logement, la même année, les mêmes 140 nuits vendues. 70 % ou 38,4 % selon le dénominateur. C'est exactement l'ordre de grandeur de l'écart entre les pages du relevé, et il suffit à l'expliquer sans supposer qu'aucune d'elles mente.
La conséquence pratique, et elle est désagréable. Un taux de marché publié sans son dénominateur ne peut pas se comparer au vôtre. Si vous calculez le vôtre sur 365 et que la page annonce le sien sur les nuits ouvertes, vous vous trouverez mauvais alors que vous ne l'êtes peut-être pas. L'inverse est vrai aussi, et c'est le plus coûteux : croire qu'on remplit bien parce qu'on ouvre peu.
Le Capitole à 72 % ou à 92 % : ce n'est pas le quartier qui change, c'est qui est compté
Sur les 10 pages du relevé, 4 publient des taux par quartier toulousain, et elles se séparent en deux familles qui ne mesurent pas la même population.
Les deux premières sont des plateformes qui balaient le marché. Elles annoncent des taux de quartier resserrés, de 68 % à 73 % : Capitole 72 %, Compans 73 %, Minimes 72 % pour l'une ; Saint-Cyprien 69 % pour l'autre, qui regroupe par ailleurs Capitole, Arnaud-Bernard et les Carmes dans un même secteur à 68 %, et les Minimes avec la Barrière de Paris à 68 % également.
Les deux autres sont des entreprises du secteur, et elles écrivent noir sur blanc que leurs chiffres viennent de leur propre portefeuille de logements pris en charge. Leurs taux vont de 76 % à 92 % pour l'une, de 86 % à 97 % pour l'autre.
Le même quartier permet de mesurer l'écart. Le Capitole est donné à 72 % par une plateforme et à 92 % par une entreprise : vingt points. Les Carmes sont à 85 % chez l'une des entreprises et à 91 % chez l'autre, alors qu'une plateforme place le secteur qui les contient à 68 %.
Ce n'est pas une contradiction, c'est un changement de population mesurée. Un portefeuille de logements pris en charge par un professionnel ne contient, par construction, que des logements qui sont restés en gestion : ceux qui ne marchaient pas en sont sortis. Publier ce taux au niveau du quartier revient à attribuer au quartier ce qui vient de la sélection.
Un dernier compte, parce qu'il tranche : une seule de ces 4 pages dit combien de logements elle a comptés dans chaque quartier, entre 135 et 368 selon le secteur. Les trois autres publient un pourcentage sans jamais dire sur combien de biens.
Calculer le vôtre : deux nombres, deux taux, une lecture
Reprenez vos douze derniers mois et relevez deux nombres. C'est tout ce que demande le calcul, et les deux se trouvent sans outil.
Pour le premier, partez de l'historique de vos réservations, qui donne la date d'arrivée et la date de départ de chaque séjour : additionnez les nuits, séjour par séjour. Le calendrier ne sert à rien ici, il ne totalise rien. Pour le second, faites l'inverse : partez de 365 et retranchez ce que vous avez fermé, mois par mois, en arrondissant à la semaine. Les deux semaines où vous y étiez, le mois de travaux, l'hiver où vous ne vouliez pas louer. Un compte approché à la semaine près suffit largement : ce qui se joue ici, c'est un ordre de grandeur, pas une comptabilité.
- Le nombre de nuits réservées. Comptez les nuits effectivement occupées par un voyageur, pas les séjours. Une nuit vendue sur une autre plateforme est une nuit réservée : elle compte dans les deux nombres.
- Le nombre de nuits où le calendrier était ouvert. Les nuits réservées en font partie. Ce que vous excluez, ce sont uniquement les nuits que vous avez bloquées : pour vous y loger, pour des travaux, ou parce que vous ne vouliez pas louer à cette période. Les nuits que la plateforme bloque toute seule ne sont pas des fermetures de votre part : nuit de préparation intercalée entre deux séjours, nuit fermée par votre délai minimum de réservation. Comptez-les dans les nuits ouvertes, sinon votre taux ressort flatteur pour une raison purement comptable.
Un cas mérite d'être posé avant le calcul, parce qu'il change la lecture du résultat. Si le logement est votre résidence principale, votre nombre de nuits louées n'est pas un choix commercial, c'est un plafond légal : Service-Public rappelle que dans une commune imposant la déclaration, le total de jours de location d'une résidence principale varie entre 90 et 120 jours par an selon la commune, page vérifiée le 21 mai 2026. À Toulouse, cette limite est de 120 jours par année civile, et le numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce dès le premier jour de mise en ligne. Elle porte sur les jours réellement loués, pas sur les jours où le calendrier est ouvert : vous pouvez laisser vos dates disponibles toute l'année, c'est le total vendu qui compte. Et elle se compte du 1er janvier au 31 décembre, pas sur douze mois glissants : un total de douze mois à cheval sur deux années ne se compare pas au plafond tel quel. Un propriétaire dans ce cas ne peut structurellement pas atteindre les taux annuels publiés par les pages du relevé, et ce n'est pas une contre-performance.
Si votre annonce a moins d'un an, ne vous servez pas encore de cet outil. Les deux taux qu'il rend supposent douze mois complets, et un logement mis en ligne au printemps n'a traversé ni les congrès d'automne ni le creux de janvier. Attendez d'avoir une année pleine derrière vous : un chiffre calculé sur trois mois ne se compare à rien, pas même à lui-même.
L'outil ci-dessous rend les deux taux d'un coup, et vous dit lequel des deux limite réellement votre année.
Votre taux d'occupation réel, en deux nombres
Deux nombres pris sur vos douze derniers mois. Rien n'est envoyé, rien n'est enregistré, aucune adresse n'est demandée. Les deux formules sont écrites au-dessus, vous pouvez refaire le calcul à la main.
Entrez vos deux nombres. Le calcul se fait pendant que vous tapez.
Hypothèses : douze mois pleins, quels qu'ils soient, une seule annonce, des nuits et non des séjours. Sur une annonce en ligne depuis moins d'un an, les deux taux ne veulent rien dire. Les seuils employés sont écrits en clair : 150 nuits ouvertes, le plafond légal de 120 nuits louées par année civile pour une résidence principale à Toulouse, puis 70 % et 35 % de remplissage des nuits ouvertes, et 55 % rapportés à l'année. Ce sont des règles de lecture de vos propres chiffres, pas des moyennes de marché : le relevé plus haut montre justement qu'aucune moyenne publiée n'est comparable à votre taux tant qu'elle n'écrit pas son dénominateur. Cet outil ne dit rien de votre rentabilité, qui dépend du prix et des charges.
Une fois vos deux taux posés, la question suivante n'est plus le remplissage mais ce que ces nuits rapportent. Nous publions pour cela les repères de revenus d'un Airbnb à Toulouse, en tranches de performance et non en moyenne, sans demander de coordonnées et sans annoncer de chiffre unique sur un logement précis.
Et si vous cherchez à situer Toulouse parmi les autres villes françaises plutôt qu'à mesurer votre propre logement, c'est notre classement du taux d'occupation Airbnb par ville qui répond, pas cette page.
Ce que cet article ne dit pas
Il ne donne pas le vrai taux d'occupation de Toulouse, et c'est volontaire : personne ne peut le publier honnêtement sans dire lequel des deux indicateurs il calcule, sur quel échantillon et sur quelle période. Le relevé de 10 pages est daté du 3 septembre 2026 et il vaut pour ce jour-là, une page se met à jour.
La règle vaut contre nous aussi, et c'est le point le plus inconfortable de cette page. Maison Nataly affiche sur ses propres pages un taux d'occupation moyen de l'ordre de 80 %. Il est calculé sur les logements que nous suivons, donc sur une population sélectionnée, et il est repris des tableaux de bord de la plateforme. Nous ne pouvons pas vous garantir lequel des deux dénominateurs cette plateforme emploie, et nous préférons l'écrire plutôt que de faire à notre chiffre le crédit que nous refusons aux autres. Il tombe donc exactement sous la critique que nous adressons plus haut aux portefeuilles d'entreprise : il n'est pas comparable au vôtre, et il ne dit rien de ce que ferait votre logement.
Trois autres choses manquent, et il vaut mieux les nommer :
- Nous ne mesurons pas le marché toulousain nous-mêmes. Nous avons compté ce que d'autres publient, pas les calendriers des logements de la ville. Les taux par quartier repris plus haut sont relevés, pas adoptés : ce sont ceux de leurs auteurs, avec leurs limites, et nous ne les reprenons à notre compte nulle part.
- Nous n'avons aucune mesure publiable sur le temps qu'il faut attendre avant de juger une annonce neuve. Nos deux repères de terrain, six semaines pour juger un changement de prix et une saison complète pour juger une annonce qui vient d'ouvrir, sont des habitudes de travail et rien de plus.
- Ni la saisonnalité toulousaine mois par mois, ni l'écart entre un T2, un T3 et une maison. Nous n'avons pas de mesure à nous sur ces deux points, et nous préférons l'écrire plutôt que reprendre des chiffres dont nous venons de démonter la fabrication.
Enfin, un taux d'occupation ne dit rien de la rentabilité : un logement rempli à bas prix peut rapporter moins qu'un logement à demi rempli bien tarifé, et cette question se traite avec le coût réel d'un accompagnement en courte durée et les charges du bien.
Questions fréquentes
Quel est un bon taux d'occupation pour un Airbnb à Toulouse ?
La question n'a pas de réponse tant que le dénominateur n'est pas fixé. Sur les nuits que vous ouvrez, un taux à 70 % ou au-dessus veut dire que la demande répond et que votre limite est ailleurs. Ce 70 % est un seuil de lecture que nous posons, pas une moyenne de marché : aucune des moyennes relevées plus haut n'est comparable à votre chiffre. Rapporté à l'année entière, le même logement peut tomber à 38,4 % sans que rien n'aille mal, parce que vous n'avez ouvert que deux cents nuits sur trois cent soixante-cinq. Commencez donc par calculer les deux, avec l'outil plus haut, avant de vous comparer à quoi que ce soit.
Comment calculer le taux d'occupation de son Airbnb ?
Deux divisions, avec les mêmes nuits réservées au numérateur. Nuits réservées divisées par nuits où le calendrier était ouvert : c'est le taux d'occupation, construit sur le même principe que la définition INSEE, qui exclut du dénominateur ce qui était fermé. L'INSEE définit cet indicateur sur des chambres d'hôtel, sa transposition aux nuits d'un meublé est la nôtre. Nuits réservées divisées par 365 : c'est le taux d'utilisation, celui qui mesure votre année réelle. Comptez des nuits et non des séjours, et prenez vos douze derniers mois quels qu'ils soient, pour ne pas laisser une seule saison décider du résultat.
Pourquoi mon taux est-il si différent de celui affiché par les sites de statistiques ?
Trois raisons, dans l'ordre d'importance. Le dénominateur d'abord, et il explique l'essentiel de l'écart. L'échantillon ensuite : deux des pages de notre relevé publient le taux de leur propre portefeuille de logements pris en charge, ce qui exclut par construction ceux qui ne marchaient pas. La période enfin : trois pages sur dix ne datent pas leurs données, et l'une sert encore un chiffre d'août 2019.
Sources et dates de lecture
- Définition du taux d'occupation et du taux d'utilisation : INSEE, page de définition des hébergements touristiques, dernière mise à jour le 28 juin 2019, consultée le 3 septembre 2026.
- Plafond annuel de location d'une résidence principale, de 90 à 120 jours selon la commune : Service-Public, faire de sa résidence principale une location de vacances, page vérifiée le 21 mai 2026, consultée le 3 septembre 2026.
- Plafond de 120 jours par an à Toulouse et obligation du numéro d'enregistrement : Toulouse Métropole, louer un local meublé pour du tourisme ou de courtes durées, consultée le 3 septembre 2026.
- Relevé des taux publiés pour Toulouse : 10 pages publiques en français lues le 3 septembre 2026, non nommées parce qu'elles se classent sur la requête de cet article. Périmètre, exclusions et comptages détaillés dans l'encadré du premier chapitre.
- Ce qui n'est pas compté : nos deux pages qui publient un taux pour Toulouse, la page nationale et les repères de revenus toulousains, écartées parce que ce sont les nôtres, et la page marché d'un fournisseur de données, qui a bloqué la lecture automatique le 3 septembre 2026.
Par où continuer
Si votre plafond de nuits louées est une question de droit et non de choix, tout est détaillé sur la page de la réglementation de la courte durée à Toulouse.
Si votre calendrier reste fermé parce que le suivi vous prend trop de temps, lisez ce que change une prise en charge au quotidien pour un propriétaire toulousain. Maison Nataly accompagne les logements à partir du T2, à Toulouse.
Et si vous préférez poser la question de vive voix avec vos deux chiffres sous les yeux, Nataly répond au 07 61 41 19 59, y compris si vous décidez de continuer seul.
