L'essentiel : deux questions décident de ce que votre copropriété peut vous opposer, et le mot Airbnb n'apparaît dans aucune des deux. Mais la copropriété n'est pas la seule porte.
- Votre copropriété ne peut voter une interdiction que si son règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements. C'est le texte, mot pour mot : la modification « ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Sans cette clause, il faudrait l'unanimité des copropriétaires, ce qui rend l'interdiction très peu probable.
- Ce VOTE ne peut jamais viser votre résidence principale, mais une clause déjà écrite dans le règlement, si. Le vote des deux tiers ne porte que sur les lots « autres que ceux constituant une résidence principale ». En revanche, un règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit dire s'il autorise ou interdit le meublé de tourisme, et cette obligation-là ne fait aucune exception pour la résidence principale : s'il interdit, il interdit pour tout le monde.
- Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la règle des deux tiers, mais il a rappelé dans la même décision qu'un vote reste sous le contrôle du juge. Décision 2025-1186 QPC : l'interdiction votée « doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble ». Valider le texte n'est pas valider votre assemblée générale.
- Une décision d'assemblée ne se conteste que dans les deux mois, à peine de déchéance. Le délai court à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit envoyer dans le mois qui suit l'assemblée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision devient inattaquable, quel que soit son vice.
- La seconde porte, c'est la mairie, et elle bloque aussi sûrement que la première. Deux démarches distinctes vous y attendent, et dans cet ordre : d'abord l'autorisation de changement d'usage, exigée dans la ville de Toulouse pour louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale, ensuite la déclaration qui vous donne un numéro d'enregistrement. Votre assemblée générale n'y peut rien, ni pour ni contre. Commencez tout de même par votre règlement de copropriété : il se lit en dix minutes, il ne coûte rien, et s'il vous ferme la porte, la démarche en mairie ne servira à rien.
- 198 copropriétés toulousaines sur 9 811 ont un règlement assez récent pour porter la réponse écrite noir sur blanc, soit 2 %. Comptage maison du 8 septembre 2026 sur le registre national d'immatriculation des copropriétés. Les 9 613 autres doivent aller chercher une clause qui ne nomme jamais la location touristique.
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Votre copropriété peut-elle vous l'interdire ?
Cinq réponses, et vous savez où vous en êtes. Rien n'est envoyé, rien n'est enregistré, aucune adresse n'est demandée. Les règles appliquées sont écrites sous l'outil, avec les articles de loi.
Répondez aux cinq questions. La réponse s'affiche pendant que vous choisissez.
Règles appliquées, toutes vérifiables à leur source. Le vote d'interdiction vient du d de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 : il porte sur « l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale » en meublés de tourisme, il se prend « à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix », et l'alinéa suivant précise qu'elle « ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Le Conseil constitutionnel a déclaré ces deux alinéas conformes à la Constitution le 19 mars 2026, décision 2025-1186 QPC, en retenant notamment que l'interdiction doit rester « justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble », qu'elle ne vise que le meublé de tourisme, et qu'elle est réversible à la même majorité. Le délai de deux mois à peine de déchéance vient de l'article 42 de la même loi. La limite au pouvoir de l'assemblée vient de l'article 8 et de l'avant-dernier alinéa de l'article 26. L'obligation de prévenir le syndic vient de l'article 9-2 : le texte ne fixe aucun délai et ne prévoit aucune sanction. L'obligation faite aux règlements récents de trancher explicitement vient de l'article 8-1-1, qui vise les règlements établis à compter du 21 novembre 2024. Ce que l'outil ne sait pas : le texte exact de votre règlement, l'existence d'une autre clause qui vous interdirait déjà de louer pour un autre motif, la date exacte à laquelle un procès-verbal vous a été notifié, et la position que prendrait un juge sur votre cas précis. Il ne traite QUE la copropriété : les règles de votre commune sur le changement d'usage, le numéro d'enregistrement et le nombre de nuits louables sont une autre affaire, et elles peuvent vous bloquer même quand la copropriété ne le peut pas. Cet outil situe votre situation au regard du texte, il ne remplace ni la lecture de votre règlement ni l'avis d'un professionnel du droit.
Un logement toulousain à partir du T2, et l'envie de ne pas courir derrière le syndic, la mairie et les voyageurs ? Nous nous en occupons. 07 61 41 19 59
Un propriétaire qui cherche si sa copropriété peut l'empêcher de louer tombe partout sur la même réponse : la clause d'habitation bourgeoise. C'est un raccourci, et il fait manquer les deux conditions que le texte pose réellement.
Vous trouverez ici les deux conditions exactes, dans les mots du texte, et de quoi savoir en dix minutes de quel côté vous êtes. Avec ce que le Conseil constitutionnel a dit le 19 mars 2026 sur ce qu'un vote peut et ne peut pas faire, et ce qu'il vous reste à faire ensuite, du côté de la mairie.
Deux conditions, et le mot Airbnb n'apparaît dans aucune
Le texte qui décide tient en deux phrases, et il ne parle ni d'Airbnb, ni de plateforme, ni de courte durée. Il vit dans l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, celle qui fixe le statut de la copropriété, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
La première phrase est le d de cet article. Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant « la modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale [...] en meublés de tourisme ».
La seconde phrase est l'alinéa qui suit, et c'est celle que presque personne ne cite. « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Deux conditions, donc, et il faut les deux. Le lot visé ne doit pas être une résidence principale, et le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les logements. Manque l'une des deux, et le vote des deux tiers n'est pas ouvert : l'assemblée retombe sur l'unanimité, parce qu'une interdiction de louer touche à la destination de l'immeuble, que le dernier alinéa du même article 26 réserve à l'unanimité.
La clause commerciale ouvre le vote, elle ne vous interdit pas de louer. C'est la confusion la plus fréquente sur ce sujet. Le 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos d'une activité de location meublée exercée dans un immeuble, que la cour d'appel, ayant « souverainement relevé » que l'activité « n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier », en avait « exactement déduit que cette activité n'était pas de nature commerciale » (pourvoi 22-21.455). Le mot « souverainement » change tout : la Cour ne pose pas une règle générale, elle constate que les juges du fond ont apprécié des FAITS, cas par cas. L'arrêt est en outre inédit, donc il ne fait pas jurisprudence comme un arrêt publié : ne le brandissez pas devant votre syndic comme un droit acquis. Il dit tout de même ceci : une clause qui interdit le commerce n'attrape pas d'elle-même une location meublée sans service de type hôtelier. C'est précisément pour cela que le législateur a eu besoin, en 2024, de créer un vote spécifique.
La décision du 19 mars 2026, et ce qu'elle ne valide pas
Le mécanisme des deux tiers a été attaqué, et le texte a tenu. Saisi le 19 décembre 2025 d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a déclaré, le 19 mars 2026, que les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, sont conformes à la Constitution. C'est la décision 2025-1186 QPC, lisible en entier sur le site du Conseil.
Attention au contresens, et c'est le plus coûteux qu'on puisse faire sur ce sujet : une décision de ce type valide un TEXTE, jamais un vote. Le Conseil l'écrit lui-même au paragraphe 10 : les dispositions contestées « n'ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d'usage et de jouissance des parties privatives. Ainsi, l'interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble. » Autrement dit, votre assemblée générale n'est pas devenue intouchable le 19 mars 2026.
Quatre reproches étaient adressés au texte, et tous ont été écartés : l'atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre, puis, pour les mêmes motifs, la méconnaissance de la liberté contractuelle et du droit au maintien des conventions légalement conclues. Le Conseil a retenu que le législateur poursuivait deux objectifs d'intérêt général : « faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme » et lutter « contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée ». Il en a conclu que « au regard des objectifs poursuivis, les dispositions contestées ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété ».
Pour y arriver, il s'est appuyé sur cinq limites posées par le texte, et ces cinq limites sont exactement ce qui vous protège. La majorité des deux tiers n'en fait pas partie : c'est la règle attaquée, pas une garantie.
- l'interdiction doit être justifiée par la destination de l'immeuble, et cela reste sous le contrôle du juge (paragraphe 10) ;
- elle ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale (paragraphe 11) ;
- elle ne concerne que les lots à usage d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale, et une fois votée elle « s'applique indistinctement à l'ensemble des copropriétaires » (paragraphe 11) ;
- elle ne vise QUE la location en meublé de tourisme, le Conseil précisant que ces dispositions « ne font ainsi pas obstacle à la mise en location des lots concernés selon d'autres modalités », la location longue durée restant possible (paragraphe 12) ;
- elle est réversible, l'assemblée pouvant « mettre fin à cette interdiction selon la même règle de majorité » (paragraphe 13).
Aucune des six pages que nous avons relevées sur cette question ne cite cette décision, et l'une d'elles l'annonce encore comme attendue. Une seule sur six écrit que l'interdiction ne peut pas viser une résidence principale.
Comment ce constat a été fait, pour qui veut le refaire : les six premières pages remontées sur la requête « airbnb copropriété » le 8 septembre 2026, moteur DuckDuckGo réglé sur la France, dont les résultats web viennent principalement de l'index de Bing. Le classement de Google n'a pas été relevé et peut différer. Plusieurs cabinets d'avocats ont commenté la décision sur leur site : le constat porte sur les pages généralistes bien placées, pas sur tout le web français.
Où lire la clause dans votre règlement, et quoi y chercher
Le geste tient en dix minutes, et il tranche la question. Ouvrez votre règlement de copropriété, et cherchez la partie intitulée destination de l'immeuble, ou conditions d'occupation des parties privatives. Elle se trouve presque toujours dans les premières pages, avant l'état descriptif de division.
Vous ne cherchez pas le mot Airbnb, il n'y sera pas. Vous cherchez une phrase qui interdit l'activité commerciale. Trois formulations reviennent, et elles n'ont pas le même effet.
| Ce que dit le règlement | Nom usuel | Le vote des deux tiers est-il ouvert ? |
|---|---|---|
| Les lots sont à usage exclusif d'habitation, toute activité commerciale y est interdite | Habitation bourgeoise exclusive | Oui |
| Les lots sont à usage d'habitation, l'exercice d'une profession libérale y est toléré | Habitation bourgeoise simple | À faire trancher, la clause ne ferme pas toute activité |
| Un immeuble mixte, avec des lots commerciaux, mais dont le règlement interdit le commerce dans les lots d'habitation | Mixte avec clause | Oui. Le texte vise « les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale », donc un rez-de-chaussée commercial ne vous protège pas |
| Rien du tout sur la destination des lots d'habitation | Sans clause | Non, l'unanimité redevient nécessaire |
Lecture de l'alinéa qui suit le d de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Le critère écrit dans la loi est un règlement qui interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Les noms usuels de la colonne du milieu ne figurent dans aucun texte, ce sont des appellations de pratique : c'est la rédaction réelle de votre règlement qui compte, jamais l'étiquette. La ligne du milieu n'est pas un avis juridique, c'est un constat : une clause qui tolère une profession libérale n'interdit pas toute activité autre que l'habitation, et l'appréciation revient au juge.
Si votre règlement date du 21 novembre 2024 ou d'après, la recherche est bien plus courte. L'article 8-1-1, créé par la même loi, impose que ces règlements mentionnent « de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme ». La réponse est écrite en clair.
Ce que contient le parc toulousain immatriculé, compté le 8 septembre 2026
Toulouse compte 9 811 copropriétés immatriculées, et 198 d'entre elles seulement ont un règlement assez récent pour porter la réponse écrite noir sur blanc. Soit 2 pour cent. Les 9 613 autres ont un règlement antérieur au 21 novembre 2024, donc un règlement qui ne dit rien de la location touristique et dans lequel il faut aller chercher la clause commerciale.
Le comptage a été fait le 8 septembre 2026 sur le registre national d'immatriculation des copropriétés, tenu par l'Anah, dans son actualisation quotidienne publiée le matin même. Le fichier est public, le comptage se refait. La France entière donne le même ordre de grandeur, 14 119 copropriétés sur les 651 826 dont la date est exploitable, soit 2,2 pour cent. Toulouse n'a donc rien d'une exception.
Ce que ce chiffre change pour vous tient en une phrase : 98 fois sur 100, votre règlement n'est pas soumis à l'obligation de trancher explicitement, donc rien ne garantit que la réponse y soit écrite en toutes lettres. Cherchez d'abord le mot tourisme, certains règlements anciens le portent, puis cherchez la clause commerciale décrite plus haut, qui est celle sur laquelle le vote repose.
| Décennie du règlement de copropriété | Copropriétés toulousaines | Part |
|---|---|---|
| Avant 1950 | 226 | 2,3 % |
| Années 1950 | 448 | 4,6 % |
| Années 1960 | 1 090 | 11,1 % |
| Années 1970 | 1 101 | 11,2 % |
| Années 1980 | 1 798 | 18,3 % |
| Années 1990 | 1 367 | 13,9 % |
| Années 2000 | 1 053 | 10,7 % |
| Années 2010 | 1 770 | 18,0 % |
| Depuis 2020 | 958 | 9,8 % |
Registre national d'immatriculation des copropriétés, actualisation du 8 septembre 2026, 651 856 lignes, dont 651 826 portent une date de règlement exploitable, 72 colonnes. Colonne employée : date_reglement_copropriete, documentée au dictionnaire officiel du registre comme la date figurant sur le règlement de copropriété. Filtre sur la colonne du code commune INSEE, valeur 31555, soit la commune de Toulouse : 9 811 copropriétés. Piège à signaler pour qui referait le calcul : la colonne nommée code officiel commune porte en réalité le code postal, et non le code INSEE. Somme des neuf lignes : 9 811.
Ce que ce comptage ne dit pas, et il faut le dire avant de s'en servir. Première réserve, la plus lourde : le registre ne couvre pas tout le parc. Le producteur de la donnée l'écrit lui-même, « le registre est rempli par les syndics (ou les notaires) de manière déclarative, sans système de contrôle a posteriori », et « toutes les copropriétés n'y figurent pas, le taux de couverture étant estimé aux 2/3 ». Les 9 811 sont donc les copropriétés toulousaines IMMATRICULÉES, pas le parc entier, et les dates sont déclarées par les syndics sans vérification. Deuxième réserve : le registre ne contient aucune information sur le contenu des règlements : il donne leur date, jamais leurs clauses. Aucune base publique ne recense les clauses d'habitation bourgeoise. Cette page ne publie donc aucun pourcentage de copropriétés toulousaines exposées au vote, parce que ce chiffre n'existe nulle part. Troisième réserve, sur les dates elles-mêmes : 962 règlements toulousains portent une date au 1er janvier, dont 108 fois le 1er janvier 1901 et 38 fois le 1er janvier 1900. Ce sont des saisies par défaut. 1 270 règlements portent une date antérieure à la loi du 10 juillet 1965, mais 340 d'entre eux tombent un 1er janvier : le chiffre publiable est donc une fourchette de 930 à 1 270, jamais un nombre unique. Et le fait que la date soit renseignée sur 9 811 fiches sur 9 811 n'est pas un gage de qualité sur un fichier déclaratif, c'est plutôt l'indice qu'une valeur par défaut a été saisie quand elle manquait. Enfin, la colonne période de construction du registre n'a pas été utilisée : elle mélange deux codages aux bornes incompatibles, et près d'une ligne sur trois y est vide ou marquée inconnue.
Prévenir le syndic est obligatoire, et ce n'est pas une autorisation
Depuis le 21 novembre 2024, un propriétaire qui déclare son logement en mairie doit en informer son syndic. Deux mots à ne pas confondre au passage : le syndicat des copropriétaires, c'est vous tous réunis, et c'est lui qui vote ; le syndic est le professionnel qui exécute ce que vous votez. L'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 le dit en une phrase : « Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. »
Deux choses en découlent, et elles vont dans des sens opposés.
La première vous coûte peu. Le texte ne fixe aucun délai et ne prévoit aucune sanction : un courriel daté à votre syndic remplit l'obligation, et l'accusé de réception vous sert de preuve. Les deux courriels dont vous aurez besoin sont écrits ci-dessous, il n'y a qu'à les recopier.
Courriel n° 1, pour savoir si une interdiction se prépare. À envoyer maintenant si votre règlement porte la clause commerciale.
« Madame, Monsieur, propriétaire du lot numéro [votre numéro de lot], je souhaite savoir si une résolution portant sur la location en meublé de tourisme est inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et à quelle date celle-ci se tiendra. Je vous remercie par avance. »
Courriel n° 2, pour remplir l'obligation de l'article 9-2. À envoyer une fois la déclaration en mairie faite.
« Madame, Monsieur, je vous informe, en application de l'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, que le lot numéro [votre numéro de lot] fait l'objet d'une déclaration de meublé de tourisme en mairie depuis le [date]. Je vous remercie de bien vouloir en accuser réception. »
Si vous n'avez encore rien fait en mairie, l'ordre est le suivant : l'autorisation de changement d'usage d'abord quand ce logement n'est pas votre résidence principale, puis la déclaration, dont la marche à suivre est détaillée dans notre guide du numéro d'enregistrement Airbnb à Toulouse.
La seconde mérite d'être anticipée. Le point d'information que le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour met votre activité sur la table de l'assemblée générale. Il n'est pas un vote, et il ne vaut ni autorisation ni interdiction. Mais il met votre activité sous les yeux de tous, et c'est de là que part, en général, la demande d'inscrire une résolution d'interdiction à l'assemblée suivante. Mieux vaut arriver en sachant si la clause commerciale existe dans votre règlement, plutôt que de le découvrir en séance.
Ce qui se passe si l'interdiction est votée
Une interdiction votée s'applique pour l'avenir, et elle se lève à la même majorité qu'elle s'est décidée. C'est l'une des cinq limites retenues par le Conseil constitutionnel : les copropriétaires peuvent mettre fin à cette interdiction selon la même règle de majorité, soit les deux tiers des voix. Une décision d'assemblée n'est donc pas un verrou définitif.
Elle ne vous ferme pas la location, elle ferme le meublé de tourisme. Le Conseil constitutionnel l'écrit au paragraphe 12 : ces dispositions « restreignent l'exercice de la seule activité de location en meublés de tourisme » et « ne font ainsi pas obstacle à la mise en location des lots concernés selon d'autres modalités ». Louer à l'année, ou en bail mobilité, reste possible.
Deux mois, à peine de déchéance. C'est le seul chiffre à retenir de cette section. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ». Le syndic doit vous notifier ce procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée. Passé les deux mois, la décision devient inattaquable, quel que soit son vice. Lisez bien le point de départ : le délai court « à compter de la notification ». Si le syndic ne vous a jamais notifié le procès-verbal, ce délai n'a pas commencé à courir, et c'est la seule porte de sortie de quelqu'un qui découvre le vote trop tard. Elle se fait constater par un avocat, pas par vous.
Contester ne veut pas dire écrire au syndic. C'est une action en justice, devant le tribunal judiciaire, et la représentation par un avocat y est la règle. Une lettre recommandée à votre syndic ne suspend rien et ne conserve pas le délai. Si vous voulez contester, prenez rendez-vous avec un avocat en droit de la copropriété, ou avec l'agence départementale d'information sur le logement de la Haute-Garonne, dans les jours qui suivent la notification, pas au deuxième mois.
D'où deux réflexes le jour de l'assemblée : voter CONTRE plutôt que s'abstenir, et ouvrir le courrier du syndic le jour où il arrive. L'action n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre, et défaillants, c'est-à-dire ceux qui étaient absents et non représentés. Celui qui s'abstient ou vote pour n'est plus recevable.
Et sur le fond, une interdiction votée n'est pas automatiquement valable. C'est le point que la validation constitutionnelle ne change pas. L'article 8 de la même loi pose que le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Et l'article 26 ajoute que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Un juge peut donc annuler une interdiction qui ne serait pas justifiée par la destination de l'immeuble, à condition d'être saisi dans les deux mois.
Ce que vous risquez si vous louez malgré une interdiction votée
Aucun texte ne fixe de montant, et c'est la vraie réponse. Une interdiction inscrite au règlement ne se sanctionne pas par une amende automatique : elle se fait appliquer par un juge. Le syndicat des copropriétaires, ou un voisin qui s'estime lésé, saisit le tribunal judiciaire pour faire cesser l'activité, en demandant en général une astreinte, c'est-à-dire une somme due par jour de retard une fois la décision rendue, et des dommages-intérêts. Le montant de l'astreinte est fixé par le juge au cas par cas, et il n'existe pas de barème publié : toute page qui vous annonce un chiffre précis pour ce cas l'invente.
Ce que cela veut dire concrètement pour vous : le risque n'est pas immédiat, il est progressif, et il devient coûteux quand vous continuez APRÈS une décision de justice. Côté mairie, deux sanctions bien distinctes existent, et une seule se prononce sans juge. L'absence de numéro d'enregistrement vous rend passible d'une amende administrative, que la commune prononce après vous avoir mis en mesure de répondre, et que vous pouvez contester devant le tribunal administratif. L'absence d'autorisation de changement d'usage, elle, passe aussi par un juge : l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation de la commune, plafonnée à 100 000 euros par local, avec possible astreinte et retour à l'usage d'habitation. C'est la sanction la plus lourde de tout ce dossier, et elle n'a rien à voir avec votre copropriété.
Ce que la copropriété ne décide pas, et que Toulouse décide à sa place
Le vote de votre assemblée n'est jamais le seul obstacle. Le mécanisme des deux tiers ne vise que les logements qui ne sont pas une résidence principale. Or ces mêmes logements sont précisément ceux qui, dans la ville de Toulouse, exigent une autorisation de changement d'usage avant d'être loués en meublé de tourisme, la location nue à l'année n'étant pas concernée. Un propriétaire peut donc gagner devant sa copropriété et rester bloqué par la mairie, ou l'inverse.
L'autorisation de changement d'usage vient en premier, le numéro d'enregistrement en second, et l'une ne rattrape pas l'autre. Elles sont détaillées, amendes comprises, sur notre page des règles de la location courte durée à Toulouse.
Si le logement est votre résidence principale, c'est un autre plafond qui vous concerne, celui du nombre de nuits louables dans l'année, et lui non plus ne se négocie pas en assemblée générale.
Un numéro d'enregistrement obtenu aujourd'hui devra être refait. La déclaration se fait toujours en mairie au 8 septembre 2026, la page officielle du service public le confirme dans sa version vérifiée le 21 mai 2026. Mais un téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. À son ouverture, vous ne perdrez pas votre numéro du jour au lendemain : la direction générale des entreprises écrit que les loueurs déjà titulaires d'un numéro communal « disposeront d'un délai de plusieurs mois pour le renouveler par le biais du téléservice national », et que c'est « après la fin de cette période transitoire » que les anciens deviendront invalides. Ce n'est ni une urgence ni une raison d'attendre : on déclare aujourd'hui avec les règles d'aujourd'hui, en sachant qu'il faudra y revenir.
Reste la vraie question de fond, celle que le droit ne tranche pas : la charge de suivre tout cela. Le règlement à relire, la déclaration en mairie, le courriel au syndic, l'ordre du jour à surveiller, l'assemblée à laquelle il faut être présent ou représenté. C'est un travail de veille, et il s'ajoute aux voyageurs, aux rotations et au linge. Si vous préférez ne pas le porter, nous pouvons prendre en charge la location courte durée de votre logement, à partir du T2, à Toulouse et dans son agglomération.
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb rétroactivement ?
Non pour le passé, oui pour demain, et c'est la seconde moitié qui compte. Une modification du règlement votée en assemblée produit ses effets pour l'avenir : elle ne rend pas illicites les locations déjà faites, mais elle vous empêche de continuer dès qu'elle vous est opposable, c'est-à-dire dès la notification du procès-verbal. Ne comptez pas sur les deux mois pour louer encore : ce délai sert à contester, il ne suspend pas la décision. L'article 42 ne suspend expressément que l'exécution des TRAVAUX votés, rien d'autre, et engager une contestation ne suspend pas davantage. Le sort des réservations déjà prises n'est tranché par aucun texte à ce jour, et c'est la question ouverte de ce dossier. Si vous êtes dans ce cas, la seule voie utile est la contestation dans les deux mois, pas la négociation après coup.
Mon règlement date de 1970 et ne parle pas d'Airbnb, suis-je tranquille ?
Pas automatiquement, et c'est la question la plus fréquente. Un règlement ancien ne nomme jamais la location touristique, mais il peut très bien contenir une clause interdisant toute activité commerciale dans les logements, et c'est cette clause qui ouvre le vote des deux tiers. À Toulouse, au 8 septembre 2026, 6 030 des 9 811 copropriétés immatriculées ont un règlement daté d'avant l'an 2000, 146 de ces dates étant des saisies par défaut à 1900 ou 1901. La date ne dit rien de toute façon : seule la lecture de la clause tranche.
Le syndic peut-il m'interdire de louer tout seul ?
Non. Le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale et fait appliquer le règlement, il ne crée pas d'interdiction. Il peut en revanche mettre le sujet à l'ordre du jour, ce que l'article 9-2 lui impose même de faire dès qu'il est informé d'une déclaration, et engager une action au nom du syndicat si l'assemblée l'y autorise.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : articles 8, 8-1-1, 9-2, 26 et 42. Les articles 8-1-1 et 9-2 et la rédaction actuelle de l'article 26 sont en vigueur depuis le 21 novembre 2024, l'article 42 depuis le 1er juin 2020. Consultés le 8 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.631-7 et L.651-2, pour la définition du changement d'usage et l'amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire. Consultés le 8 septembre 2026.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Consultée le 8 septembre 2026.
- Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, saisine du 19 décembre 2025. Consultée le 8 septembre 2026.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.455, arrêt inédit. Consulté le 8 septembre 2026.
- Registre national d'immatriculation des copropriétés, Anah, actualisation quotidienne du 8 septembre 2026 publiée sur data.gouv.fr, et son dictionnaire de données officiel. Comptage maison sur les 9 811 copropriétés toulousaines immatriculées.
- data.gouv.fr, billet de présentation des données du registre, pour le taux de couverture estimé aux deux tiers et le caractère déclaratif sans contrôle a posteriori. Consulté le 8 septembre 2026.
- Service-public.gouv.fr, fiche sur la déclaration d'un meublé de tourisme, version vérifiée le 21 mai 2026, qui décrit toujours la déclaration en mairie. Consultée le 8 septembre 2026.
- Direction générale des entreprises, page consacrée à l'API meublés, mise à jour du 23 juillet 2026, pour la mise en service du téléservice national annoncée au quatrième trimestre 2026, la période transitoire de plusieurs mois et l'invalidation des numéros existants à son terme. Consultée le 8 septembre 2026.
Ce qu'il faut retenir
Votre copropriété ne peut voter une interdiction que si deux conditions sont réunies : le logement n'est pas votre résidence principale, et le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation. La première se vérifie en une seconde, la seconde demande d'ouvrir le règlement et d'y lire une phrase. Tant que vous ne l'avez pas lue, vous ne savez rien de votre situation, et aucune page sur internet ne peut le savoir à votre place.
Le reste est du suivi : la déclaration en mairie, le courriel au syndic, l'ordre du jour de l'assemblée. Si vous voulez en parler, nous répondons au 07 61 41 19 59, et nous intervenons à Toulouse pour les logements à partir du T2.
