L'essentiel : un taux de conciergerie ne veut rien dire tant que vous ne savez pas s'il porte la TVA. Et ça ne se joue pas sur la région.
- Sur 19 conciergeries qui publient un taux, 7 écrivent l'unité, et les 7 écrivent TTC. Aucune n'écrit HT. Les douze autres publient un pourcentage nu. Relevé du 5 septembre 2026 sur 33 sites, dans onze régions plus quatre enseignes sans ancrage régional.
- Les pages qui publient des moyennes de marché font l'inverse : quand elles écrivent l'unité, c'est HT. Sur les 6 pages lisibles, 3 écrivent HT, 3 n'écrivent rien, aucune n'écrit TTC. Une moyenne de 20,3 % HT vaut 24,4 % TTC : le même prix, sous deux nombres différents.
- Ce qui décide de la TVA, c'est la taille de la conciergerie, pas la région. Sous 37 500 € de commissions encaissées l'année civile précédente, elle ne la facture pas. À prestation égale, sa commission vous coûte alors un sixième de moins, ce qui est le même écart vu dans l'autre sens.
- Les seuls taux qui se comparent vraiment, parce qu'ils sont tous écrits TTC, vont de 19 à 24 %, médiane 20 %. Sept taux ne font pas un marché, et notre relevé complet, unités mélangées, va de 17 à 25 %.
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Un propriétaire toulousain qui cherche le tarif d'une conciergerie en location saisonnière tombe partout sur le même chiffre : 20 % en moyenne, avec des écarts d'une région à l'autre. Il retient ce nombre, demande deux devis, en reçoit un à 24 %, et conclut qu'on essaie de lui vendre cher.
Nous avons téléchargé et lu les pages tarifaires de 33 sites, dans onze régions plus quatre enseignes nationales, puis les pages qui publient ces moyennes. Les deux séries ne comptent pas dans la même unité, et personne ne le dit au lecteur. Un devis à 24 % TTC et une moyenne à 20,3 % HT désignent le même prix.
Un taux annoncé ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas s'il porte la TVA
Une commission de 20 % hors taxes coûte 24 % au propriétaire. Une conciergerie qui facture la TVA ajoute un cinquième au montant de sa commission. Un propriétaire qui loue un meublé sans y ajouter de services d'hôtellerie exerce une activité exonérée de TVA : il n'a aucun droit à déduction, donc cette TVA, il la paie et il la garde. Ce n'est pas une ligne administrative, c'est un cinquième de plus sur la facture.
Comment savoir si vous êtes dans ce cas. Vous y êtes si vous louez un meublé et que vous n'y ajoutez aucun service d'hôtellerie. L'administration en retient quatre : le petit déjeuner, le nettoyage régulier pendant le séjour et non entre deux séjours, la fourniture du linge de maison, et la réception des clients. Si vous en proposez au moins trois de façon habituelle, votre situation change du tout au tout : votre activité devient soumise à la TVA, et la TVA de la commission de votre conciergerie redevient récupérable. Le problème que traite cette page ne vous concerne alors plus.
Le calcul tient en une ligne. Sur 17 856 € de loyers encaissés dans l'année, une commission de 20 % TTC prélève 3 571 €. La même commission annoncée 20 % hors taxes prélève 4 285 €. Sept cent quatorze euros d'écart, pour deux devis qui affichent le même nombre.
D'où vient ce chiffre de 17 856 €, et pourquoi c'est un plancher. Notre page de repères de revenus publie une fourchette, 17 900 à 19 000 € bruts par an pour une annonce toulousaine, et son calcul par quartiles pose la médiane à 17 856 € sur 248 nuits louées. Nous prenons volontairement la plus basse de ces valeurs : tous les euros de cette page sont donc des minimums. Au haut de la fourchette, les mêmes écarts valent 760 € au lieu de 714 €. Ce chiffre mélange toutes les typologies, du studio à la maison, il sert ici d'unité de conversion et de rien d'autre.
Ce que 30 conciergeries publient vraiment, région par région
Le détail par région tient dans un tableau, et il vaut d'abord par ce qu'il ne montre pas : aucune des sept conciergeries qui écrivent leur unité n'écrit HT, et les douze autres ne l'écrivent pas du tout. Aucune région ne fait exception dans un sens ou dans l'autre.
Le panel de départ compte 33 sites, choisis pour couvrir onze régions, de la Normandie à la Corse, plus quatre enseignes nationales sans ancrage régional. Un serveur n'a jamais répondu. Deux sites se sont révélés être des annuaires de mise en relation et non des conciergeries, ils sont sortis du décompte. Restent 30 conciergeries lues, dont onze ne servent aucun taux : soit elles renvoient vers un devis, soit leur site est rendu par du JavaScript que nous n'avons pas exécuté.
Les taux de gestion complète publiés, relevé du 5 septembre 2026 sur 30 conciergeries, dans onze régions plus quatre enseignes nationales.
| Région du siège | Sites lus | Taux publiés | Les taux écrits TTC | Les taux sans unité |
|---|---|---|---|---|
| Nouvelle-Aquitaine | 5 | 4 | 20 et 24 % | 20 et 20 % |
| Occitanie | 4 | 3 | 22 % | 18 et 25 % |
| Enseignes nationales, sans ancrage | 4 | 3 | 19 et 20 % | 20 % |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 4 | 2 | aucun | 17 et 25 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 | 2 | aucun | 20 et 20 % |
| Corse | 3 | 1 | aucun | 22 % |
| Normandie | 2 | 2 | 20 % | 25 % |
| Centre-Val de Loire | 1 | 1 | aucun | 20 % |
| Pays de la Loire | 1 | 1 | 24 % | aucun |
| Bretagne, Grand Est et Île-de-France, un site chacune | 3 | 0 | aucun | aucun |
| Total | 30 | 19 | 7 | 12 |
Nous ne publions pas de moyenne nationale sur ce panel, et c'est volontaire. Additionner sept taux TTC et douze taux d'unité inconnue reviendrait à faire la moyenne de kilomètres et de milles. Les sept taux TTC, eux, se comparent entre eux : ils vont de 19 à 24 %, avec une médiane à 20 % TTC.
Les deux taux comparables les plus élevés, 24 % TTC tous les deux, sont en Nouvelle-Aquitaine et en Pays de la Loire, pas sur la Côte d'Azur, dont aucun des quatre sites lus n'écrit son unité. Sept observations ne suffisent pas à conclure sur le prix des régions, et nous n'en tirons rien ; elles suffisent en revanche à écarter l'idée qu'un taux se devine à partir d'un code postal. La colonne de droite, elle, porte des taux dans huit des dix lignes du tableau : 17 % en Provence, 18 % en Occitanie, 25 % en Normandie, en Occitanie et en Provence.
Les moyennes se publient en hors taxes, les conciergeries se vendent en TTC
Nous avons appliqué exactement le même protocole, le même jour, aux huit pages qui se classent sur cette question. Deux étaient illisibles, l'une refusant la connexion sécurisée, l'autre rendue par JavaScript. Sur les six lues, trois écrivent HT à côté de leur moyenne, trois n'écrivent aucune unité, et pas une seule n'écrit TTC.
Une de ces pages publie une moyenne nationale de 20,3 % HT et un tableau de 32 villes intégralement en hors taxes. Une autre pose la moyenne à 20 % HT. Une troisième écrit que les conciergeries prélèvent entre 15 et 40 % hors taxes.
Deux populations distinctes, deux unités. Aucun site n'est présent dans les deux relevés. Lecture du 5 septembre 2026.
| Ce qui est mesuré | Écrit HT | Écrit TTC | N'écrit rien | Base |
|---|---|---|---|---|
| Les conciergeries, sur leur propre site | 0 | 7 | 12 | 19 qui publient un taux |
| Les pages qui publient des moyennes | 3 | 0 | 3 | 6 pages lisibles |
Le propriétaire lit un marché à 20,3 % HT et reçoit un devis à 24 % TTC. Il croit payer près de quatre points de plus que le marché. Il paie le marché : 20,3 % hors taxes font 24,4 % toutes taxes comprises.
Mettons les deux erreurs possibles côte à côte, sur nos 17 856 € de loyers. Ne pas savoir dans quelle unité un taux annoncé à 20 % est écrit vous coûte 714 € par an, l'écart entre 20 et 24 % TTC. Vous tromper de conciergerie, du taux le plus bas au plus haut de notre relevé comparable, 19 et 24 % TTC, vous en coûte 893 €. La première erreur vaut les quatre cinquièmes de la seconde, et elle se corrige avec une seule question.
La même opacité existe un cran plus bas, sur le ménage seul : nous avons ramené le prix du nettoyage Airbnb au changement de voyageurs pour rendre les offres comparables.
Le taux qu'on vous annonce, en euros réellement sortis
Ce que votre taux coûte vraiment sur douze mois
Le calcul se fait sur vos propres chiffres. Rien n'est envoyé, rien n'est enregistré, aucune adresse n'est demandée. Les formules sont écrites sous l'outil, vous pouvez refaire le calcul à la main.
Entrez le montant et le taux annoncé. Le calcul se fait pendant que vous tapez.
Formules employées, toutes vérifiables à la main. Montant sorti égale le montant saisi multiplié par le taux, quand le taux est TTC. Quand il est hors taxes, le taux est d'abord multiplié par 1,2. Quand l'unité n'est pas écrite, les deux calculs sont affichés, et leur écart vaut un cinquième du plus petit, arrondi à l'euro comme les deux montants. Deux repères de lecture servent à situer votre taux, tous deux datés du 5 septembre 2026 : les sept taux de notre relevé qui écrivent tous leur unité, de 19 à 24 % TTC, et la moyenne nationale lue sur une des six pages du second relevé, 20,3 % hors taxes, soit 24,4 % TTC. Sept taux et une moyenne ne sont pas des normes, ce sont les seuls points de comparaison que ce relevé permet. L'outil calcule sur le seul montant que vous saisissez : il ne connaît ni votre assiette, ni les frais de ménage, ni ce qui se facture en plus.
Ce qui décide de la TVA, c'est la taille de la conciergerie, pas la région
Une conciergerie qui a encaissé moins de 37 500 € de commissions l'année civile précédente ne facture pas de TVA cette année. C'est la franchise en base, et le seuil des prestations de services est écrit dans la doctrine fiscale, dans sa version du 1er juillet 2026. Un second seuil, dit majoré, est fixé à 41 250 € et se juge, lui, en cours d'année.
Les deux se lisent ensemble, et pas dans le même sens. Une conciergerie qui dépasse 37 500 € en cours d'année sans atteindre 41 250 € garde la franchise jusqu'au 31 décembre et la perd au 1er janvier suivant. Celle qui franchit 41 250 € la perd immédiatement, à la date du dépassement. Le seuil unique de 25 000 € dont on a beaucoup parlé n'est pas en vigueur.
Le seuil de TVA d'une conciergerie, et les loyers qu'il représente à un taux de 20 %.
| Commissions encaissées par la conciergerie | Loyers qu'elle gère, tous propriétaires confondus | Ce qui s'applique |
|---|---|---|
| Moins de 37 500 € l'année civile précédente | moins de 187 500 € | Pas de TVA sur sa commission cette année |
| Entre 37 500 et 41 250 € en cours d'année | 187 500 à 206 250 € | Franchise gardée jusqu'au 31 décembre, perdue au 1er janvier suivant |
| Plus de 41 250 € en cours d'année | plus de 206 250 € | TVA due à compter de la date du dépassement |
Ramené au métier, 187 500 € de loyers gérés représentent une dizaine de logements au niveau de revenu toulousain que nous publions : 10,5 logements au bas de la fourchette, 9,9 au haut. Ce n'est pas une règle de droit, c'est une arithmétique, et elle ne vaut que sur ces hypothèses, un taux à 20 % et des logements tous au même niveau, ce qu'aucun portefeuille réel n'est. Elle sert à donner un ordre de grandeur, et cet ordre de grandeur est une dizaine de logements.
Deux exceptions qui comptent. Une conciergerie sous le seuil peut choisir de facturer la TVA : l'option existe et elle est libre. Et une enseigne nationale n'est pas automatiquement au-dessus du seuil : beaucoup de réseaux fonctionnent en franchise ou en licence de marque, et c'est le franchisé local, entité distincte, qui vous facture. Un franchisé de première année peut relever de la franchise en base. Regardez le nom et le numéro d'entreprise inscrits sur le devis, pas l'enseigne sur la façade.
Le marché est fait de très petites structures. Au 5 septembre 2026, le registre public des entreprises comptait 6 075 entreprises actives dont la dénomination contient le mot conciergerie, dont 87,5 % sans aucun salarié. Sur une base plus étroite de 642 entreprises, celles dont le code d'activité désigne l'hébergement touristique, la location de logements ou la réservation, la part est de 89,1 %.
Ce chiffre ne dit rien de la TVA, et nous n'en tirons rien : un indépendant seul peut facturer 200 000 €. Il dit seulement à quoi ressemble le métier, et pourquoi il serait imprudent de supposer que la conciergerie en face de vous a la même situation fiscale que celle du voisin.
Ce que la réponse change pour vous, en une phrase
À prestation identique, une conciergerie en franchise de TVA vous coûte un sixième de moins qu'une conciergerie assujettie qui affiche le même pourcentage, soit 714 € par an sur nos 17 856 € de loyers, pour deux devis qui écrivent tous les deux 20 %. C'est le même écart que le cinquième de plus dont il est question au début de cette page, lu depuis l'autre bout. C'est la décision que tout ce qui précède permet de prendre, et elle se joue avant la signature, pas après.
Elle ne veut pas dire qu'il faut choisir la plus petite. Une conciergerie qui vient de franchir le seuil a souvent une équipe, une astreinte le dimanche et un remplaçant en août, ce qu'une personne seule n'a pas. Elle veut dire que les deux devis ne se comparent pas tant que les deux taux ne sont pas ramenés dans la même unité.
Alors la région, elle change quoi au juste ?
Rien, sur notre relevé, parmi les écarts que nous pouvons comparer.
Ce que la région change réellement, ce n'est pas le pourcentage, c'est ce qu'il s'applique. Une station de montagne concentre ses nuits sur quatre mois, une ville comme Toulouse les étale sur l'année : à taux égal, la commission annuelle n'a rien à voir, parce que le nombre de nuits n'a rien à voir. Le nombre à comparer d'une ville à l'autre n'est pas le taux, c'est le montant en euros sur douze mois. C'est ce que fait l'outil plus haut.
Les trois questions à poser avant de signer
Elles se posent par écrit, dans un message, et une conciergerie sérieuse répond aux trois en deux lignes.
- Votre pourcentage est-il hors taxes ou toutes taxes comprises ? Si la réponse est hors taxes, multipliez par 1,2 avant toute comparaison. Douze conciergeries sur dix-neuf ne l'écrivent pas sur leur site, ce n'est donc pas une question déplacée. Si vous avez déjà un devis sous les yeux, la réponse y est presque toujours : une ligne de TVA et un numéro de TVA intracommunautaire signifient que le taux affiché est hors taxes ; la mention « TVA non applicable, article 293 B du code général des impôts » signifie qu'il n'y en a pas à ajouter.
- Sur quel montant s'applique-t-il ? Sur ce que le voyageur paie, sur ce que la plateforme vous verse, et les frais de ménage sont-ils dedans. Deux taux identiques sur deux assiettes différentes ne coûtent pas pareil : c'est détaillé sur notre page sur le tarif d'une conciergerie Airbnb, qui publie la distribution des taux affichés par 60 conciergeries françaises, sur 102 regardées.
- Qu'est-ce qui se facture en plus, et pour combien de temps je m'engage ? Mise en place, photos, linge, maintenance, durée minimale, frais de sortie. La question utile n'est pas le pourcentage, c'est le total sorti sur douze mois.
Un point qui surprend et qui compte. Au micro-BIC, la commission de votre conciergerie n'est pas déductible : vous déclarez ce que le voyageur a payé, commission comprise. Le pourcentage vous coûte donc son montant, plus l'impôt sur ce montant. La mécanique complète est sur ce que l'on déclare quand une conciergerie prend sa commission.
Ce que cet article ne dit pas
Trente sites, ce n'est pas le marché français : c'est un panel construit pour couvrir onze régions, pas pour être représentatif, et six d'entre elles ne pèsent qu'un ou deux sites. Les onze conciergeries qui ne servent aucun taux ne sont pas forcément chères ou opaques, plusieurs sont simplement rendues par du JavaScript que nous n'avons pas exécuté.
Il ne traite pas non plus les formules qui ne sont pas des pourcentages, forfait mensuel ou prix à la nuitée, qui existent et qui se comparent autrement. Et la comparaison entre les deux séries porte sur six pages seulement du côté des moyennes : elle établit qu'il existe un décalage d'unité, elle ne mesure pas son ampleur sur tout le web.
Enfin, nous avons commencé par regarder notre propre grille. Notre page de tarifs affiche trois formules, 15, 20 et 24 % du net propriétaire après frais de plateforme. Elle écrit donc son assiette, ce que beaucoup ne font pas. Mais au 5 septembre 2026, elle n'écrit pas si le pourcentage porte la TVA. Sur ce point précis, elle fait comme les douze du relevé, et le dire ici est plus honnête que de l'attendre des autres.
Questions fréquentes
Une commission de 20 % HT, ça fait combien TTC ?
24 %. On multiplie le taux hors taxes par 1,2. Sur 17 856 € de loyers annuels, l'écart entre les deux lectures est de 714 € sur l'année, et de 760 € au haut de la fourchette toulousaine. Un meublé loué sans service d'hôtellerie, c'est-à-dire sans petit déjeuner, sans ménage en cours de séjour, sans linge fourni et sans accueil, est exonéré de TVA : le propriétaire n'a aucun droit à déduction, cette TVA est un coût, pas une avance.
Toutes les conciergeries facturent-elles la TVA ?
Non. Celle qui a encaissé moins de 37 500 € de commissions l'année civile précédente relève de la franchise en base et ne la facture pas, sauf si elle choisit d'y renoncer. Au-delà de 41 250 € en cours d'année, elle la facture obligatoirement, à compter de la date du dépassement. C'est pour cette raison que deux devis à 20 % peuvent honnêtement coûter 20 % et 24 %.
Le tarif est-il vraiment plus cher sur la Côte d'Azur ?
Notre relevé ne permet pas de le dire, et il ne montre rien dans ce sens. Aucun des quatre sites azuréens lus n'écrit son unité, donc aucun n'entre dans les sept taux réellement comparables, dont les deux plus élevés sont en Nouvelle-Aquitaine et en Pays de la Loire. Ce que ce relevé établit, c'est qu'un prix ne se devine pas à partir d'un code postal, pas que telle région serait moins chère qu'une autre.
Sources et dates de lecture
- Seuil de 37 500 € de chiffre d'affaires de l'année civile précédente et seuil majoré de 41 250 € en cours d'année, pour les prestations de services autres que l'hébergement : bulletin officiel des finances publiques BOI-TVA-DECLA-40-10-10, pris pour l'application du I de l'article 293 B du code général des impôts, document du 1er juillet 2026, consulté le 5 septembre 2026.
- Les mêmes seuils, et la sortie de la franchise en cours d'année : administration fiscale, page des régimes d'imposition à la TVA, publiée le 24 août 2017 et modifiée le 21 mai 2026, consultée le 5 septembre 2026. Le seuil unique de 25 000 € n'y figure pas.
- Exonération de TVA de la location de logements meublés à usage d'habitation, et absence de droit à déduction qui en découle : article 261 D du code général des impôts, texte consolidé sur Légifrance, version en vigueur consultée le 5 septembre 2026.
- 6 075 entreprises actives dont la dénomination contient le mot conciergerie, dont 87,5 % sans salarié : interface publique de recherche d'entreprises de l'État, sur les données du répertoire Sirene, requête du 5 septembre 2026 sur le terme conciergerie, entreprises actives uniquement. Aucun lien n'est posé ici : les adresses publiques de ce service redirigent en boucle au moment de la publication. L'interface annonçait 6 127 résultats au même moment, 52 n'ont pas été ramenés par la pagination, soit 0,8 % d'écart déclaré ici. Les champs employés sont bruts, aucune catégorie n'a été déduite, et ce comptage n'est pas utilisé pour conclure quoi que ce soit sur la TVA.
- Repères de revenus toulousains : la médiane par quartiles de 17 856 € bruts par an, sur 248 nuits louées, vient de nos relevés sur 3 570 annonces. Le haut de la fourchette, 19 000 €, vient d'un second jeu de 4 023 annonces, sur une autre période. Les deux sont détaillés avec leurs sources et leurs réserves sur notre page de repères de revenus. Ces chiffres mélangent toutes les typologies de logement.
- Relevé des 33 sites de conciergerie et des 8 pages de moyennes : pages publiques en français, téléchargées et lues sans exécution de JavaScript le 5 septembre 2026. Aucune n'est nommée ni liée : les unes sont des concurrents directs, les autres se classent sur la question traitée ici. Chaque pourcentage retenu a été relu dans son contexte, un par un, après correction de notre outil de lecture, qui prenait les adresses encodées de certains sites pour des pourcentages et faisait entrer deux sites entiers dans le décompte sur des valeurs qui n'existaient pas.
Par où continuer
Si votre question suivante porte sur ce que recouvre réellement un pourcentage, sur quoi il se calcule et pourquoi les frais de ménage changent tout, la distribution des taux affichés par 60 conciergeries françaises, sur 102 regardées, est sur notre page consacrée au tarif d'une conciergerie Airbnb.
Si vous en êtes plutôt à comparer une prise en charge complète avec ce que vous faites aujourd'hui vous-même, la page d'accueil de Maison Nataly décrit ce qui est pris en charge à Toulouse, à partir du T2.
Et si vous préférez poser la question de vive voix, un devis sous les yeux, Nataly répond au 07 61 41 19 59, y compris si la conclusion est que le taux qu'on vous propose est correct.
